Kredyt hipoteczny

Dzięki kredytowi hipotecznemu mogą Państwo zakupić mieszkanie lub wybudować wymarzony dom. Odebranie kluczy do własnego mieszkania lub domu jest zazwyczaj chwilą pełną radości, ale zanim zaproszą Państwo przyjaciół na „parapetówkę”, należy dobrze wybrać kredyt hipoteczny. Jest to wysokie, miesięczne zobowiązanie na wiele, a czasami nawet na 50 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będzie wyglądała Państwa sytuacja finansowa w przyszłości. Dlatego biorąc kredyt należy brać pod uwagę wiele czynników:

• Oprocentowanie i wysokość raty
• Prowizje i opłaty
• Obowiązkowe ubezpieczenia
• Możliwość zawieszenia rat (tzw. „wakacje kredytowe”) itp.

Nasi doradcy pomogą Państwu dobrać odpowiedni produkt.

Co to jest kredyt mieszkaniowy?

Kredyt długoterminowy, przeznaczony na realizację dowolnego celu mieszkaniowego:

• Zakup mieszkania na rynku pierwotnym
• Zakup mieszkania na rynku wtórnym
• Zakup lub budowę domu
• Zakup działki budowlanej

Co jest ważne przy kredycie mieszkaniowym?

Kredyt mieszkaniowy jest długoletnim, wysokim obciążeniem finansowym. Dlatego należy podejść do tego zagadnienia z pełną świadomością ryzyka i kosztów z nim związanych oraz sposobów ich minimalizacji. Poniżej znajduje się opis najważniejszych elementów kredytu, które znacząco wpływają na całokształt tego produktu:

1. Ryzyko zmiennej stopy procentowej – wszystkie kredyty mają oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że oprocentowanie składa się z dwóch części: stopy bazowej (najczęściej WIBOR lub LIBOR) i marży banku. Marża banku jest niezmienna przez cały okres kredytowania. Jej wysokość jest zagwarantowana w umowie. Stopa bazowa jest zmienna i zależy od polityki banku centralnego. W momencie gdy stopy procentowe rosną (tak jak obecnie), wzrasta całe oprocentowanie, co pociąga za sobą wzrost rat.

2. Ryzyko kursowe (przy kredytach w walucie obcej np. we frankach) - Zaciąganie kredytu denominowanego w obcej walucie (głównie we frankach szwajcarskich - CHF) jest obecnie bardzo popularne. Przemawia za tym niskie oprocentowanie, a co za tym idzie niższa rata. Niestety nie ma nic za darmo. Decydując się na taki kredyt musimy brać pod uwagę możliwą zmianę kursu danej waluty w całym okresie kredytowania. Jak to działa? Na umowie kredytowej, przy kredycie np. we frankach, mamy podaną liczbę franków. Ta suma jest wynikiem dzielenia kwoty, jaką chcieliśmy uzyskać w złotówkach, przez kurs kupna franka z danego dnia. Następnie dostajemy harmonogram rat, w którym podane są wysokości rat we frankach. Płacąc raty płacimy w złotówkach równowartość raty w CHF, ale po kursie z dnia spłaty raty, a nie z dnia zawarcia umowy. Dodatkowo nasz „aktualny stan zadłużenia” również podany jest w walucie. O ryzyku kursowym boleśnie przekonali się ci, którzy kilka lat temu brali kredyty w euro. Przykładowo kredyt w wysokości 300 000 PLN był brany przy kursie euro – 2,5 zł. Czyli klient zaciągnął kredyt w wysokości ok. 120 000 euro. Po trzech latach kurs wzrósł do 4 zł, co pociągnęło za sobą wzrost raty. Chcąc przewalutować kredyt okazało się, że aktualny stan zadłużenia w złotówkach wynosi ok. 440 000 zł.

3. Prowizja - Jednorazowa opłata pobierana przez bank przed uruchomieniem kredytu lub doliczona do kwoty zadłużenia. Przy dzisiejszym rynku kredytów prowizja jest standardem i ciężko znaleźć ofertę bez prowizji. Jeśli bank nie pobiera prowizji należy się dowiedzieć, gdzie bank rekompensuje jej brak. Może to być np.

• Dodatkowe ubezpieczenie
• Wysoki spread (omówione poniżej)
• Konieczność skorzystania z innych produktów banku

4. Ubezpieczenia – Jest to bardzo ważny element całości kredytu. Często banki, obniżając oprocentowanie, wymuszają na kliencie dołączenia do dodatkowych ubezpieczeń, co podnosi całkowity koszt kredytu. Do najczęściej występujących obowiązkowych ubezpieczeń należą:

• Ubezpieczenie pomostowe – Ubezpieczenie do czasu wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. Najczęściej bank podnosi oprocentowanie do momentu dostarczenia odpisu księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na jego rzecz.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – Banki najczęściej wymagają od swoich klientów ok. 20% wkładu własnego. Oczywiście chętnie udzielają kredytów na 100%, a czasem nawet na 110% wartości mieszkania, ale wymagają wówczas dodatkowego ubezpieczenia, które musimy płacić do momentu spłaty ok. 20% kapitału. Nie wykonując nadpłat może to trwać nawet kilkanaście lat.
• Ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – jest to obowiązkowe ubezpieczenie we wszystkich bankach. Bank wymaga również cesji z takiej polisy, co oznacza że wszelkie wypłaty ewentualnych odszkodowań będą wypłacane bankowi. Należy zdawać sobie sprawę, że nie jest to ubezpieczenie mieszkania od kradzieży czy od zalania. Jest to ubezpieczenie tzw. konstrukcji trwałych budynku (nazywane potocznie ubezpieczeniem murów).
• Ubezpieczenie na życie

5. Możliwość zawieszenia rat (wakacje kredytowe ) – Rozpatrując kredyt warto zwrócić na to uwagę. Dobrze mieć taką możliwość jako bufor bezpieczeństwa na przyszłość. Pamiętajmy, że kredyt hipoteczny zaciągamy na ponad 20 lat. Nikt nie jest w stanie przewidzieć jak potoczy się nasza kariera zawodowa. Może się zdarzyć, że przez pewien czas nasze dochody będą niższe lub w ogóle nie będziemy mieli pracy. W tym momencie możliwość zawieszenia rat daje nam szansę nie zakłócenia spłaty rat i czas na poprawę naszej sytuacji zawodowej. W skrajnym przypadku możemy sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt bez dodatkowych konsekwencji (odsetki karne, trafienie do BIK-u itp.).

6. Spread (różnica kursowa) – Jest to różnica między kursem kupna, a kursem sprzedaży danej waluty. Zaciągając kredyt w walucie obcej należy zwrócić na niego uwagę. Kredyt zaciągamy po kursie kupna, a spłacamy po kursie sprzedaży co oznacza, że automatycznie podnosi to kwotę naszego kredytu. Na przykład kredyt na 300 000 zł we frankach szwajcarskich. Zakładamy, że ceny franka wynoszą: kupno – 2,16zł, sprzedaż – 2,26zł. Przy takich założeniach bierzemy kredyt na 313 888 PLN ((300 000/2,16)*2,26). Wysokość różnicy kursowej w bankach jest bardzo różna, wacha się od 6 do 15 groszy. Bardzo często banki, które nie wymagają prowizji, mają wyższy spread, co dla klienta może okazać się bardziej kosztowne niż prowizja.

7. Prowizja za wcześniejszą spłatę – Bank musi umożliwić nam wcześniejszą spłatę kredytu. Może ona być jednak w pierwszych latach obarczona dodatkową prowizją od nadpłaconej kwoty. Biorąc kredyt należy dokładnie rozeznać się, jak dany bank reguluje tę kwestię.

8. Inne produkty banku – często banki stosują tzw. cross-selling, czyli sprzedawanie dodatkowych produktów (konto osobiste, karta kredytowa, limit w ROR). Według prawa bankowego bank nie ma prawa uzależnić udzielenia kredytu od zakupienia innych produktów. Mogą one jednak wpłynąć na ofertę kredytu (brak prowizji, atrakcyjniejsze oprocentowanie itp.). Należy dogłębnie zapoznać się z tabelą opłat i prowizji dotyczącej tych produktów.